Phương pháp định giá đất: Làm thế nào để tránh vướng mắc và rủi ro?

Bổ sung trở lại phương pháp thặng dư

Về các phương pháp định giá đất, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp 26 vừa qua, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư

Theo đó, dự thảo đang quy định 4 phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá đất bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá đất của thửa đất cần định giá;

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

“Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội” – dự thảo nêu rõ.

Quy định rõ để tránh vướng mắc và rủi ro khi thực hiện

Về nội hàm các phương pháp định giá đất, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, thực tế thời gian vừa qua cho thấy những bất cập trong công tác định giá đất cần phải có quy định ở khung pháp lý cao hơn quy định tại nghị định để điều chỉnh các nội dung về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Về nội dung, đối với mỗi phương pháp cần có quy định rõ về nội hàm và trường hợp áp dụng, tránh vướng mắc, gây rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện. Dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng tiếp thu ý kiến, bổ sung nội hàm các phương pháp định giá đất, bỏ quy định tại khoản 5 Điều 158 dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng nguyên tắc cơ bản về việc áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể.

Dự thảo Luật thiết kế quy định cụ thể tại dự thảo luật nội hàm của từng phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng từng phương pháp cụ thể, tuy nhiên, về nội hàm và trường hợp áp dụng từng phương pháp cụ thể cũng còn ý kiến khác nhau.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, đây là nội dung quan trọng, vì vậy, cần có đề xuất chính thức của Chính phủ. Một số ý kiến cho rằng nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành, vì vậy, chưa có cơ sở thực tiễn để đánh giá tính hợp lý về nội hàm và nguyên tắc áp dụng các phương pháp xác định giá đất, do đó đề nghị chỉ quy định tên phương pháp và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh tán thành với phương án quy định rõ nội hàm của từng phương pháp định giá đất. Theo bà, quy định như vậy vừa rõ ràng, vừa dễ thực hiện, vừa phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 27 của Trung ương về xây dựng Nhà nước pháp quyền, đó là đổi mới công tác xây dựng luật nhằm tăng hiệu lực áp dụng trực tiếp của luật.

Liên quan nội dung này, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà bày tỏ “cho đến bây giờ lo lắng nhất là giá đất. Nếu chúng ta làm sai thì nhà nước bị thất thu, người dân bị thất thu. Quan trọng nhất là giá không để các tư tưởng gì riêng tư ảnh hưởng, mà bất kỳ ai định giá cũng ra giá như vậy, nếu dân lợi hơn một tí cũng được, mà nhà nước lợi hơn một tí thì người dân cũng chấp nhận, có nghĩa là không có sự quanh co”.

Bên cạnh việc quy định các phương pháp và điều kiện, Phó Thủ tướng nhấn mạnh phải đưa ra một số nguyên tắc để khi áp dụng các phương pháp đó đảm bảo được tính công khai, minh bạch, khách quan, khoa học và “người thực hiện không lo lắng”.

Cho biết Nghị định 44 của Chính phủ về giá đất đang được sửa theo tinh thần trên, ông đề nghị vấn đề nào được chứng minh qua thực tiễn, có cơ sở khoa học xác đáng, đầy đủ thì có thể đưa vào trong luật, kể cả nguyên tắc, phương pháp, điều kiện áp dụng và thông tin thu thập.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội xem xét theo quy trình tại 3 kỳ họp và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 tới đây nếu đảm bảo chất lượng. Đến nay vẫn còn 13 vấn đề cần thống nhất, hiệu chỉnh, trong đó có nội dung giá đất, do vậy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị các cơ quan cần tiếp tục rà soát, thống nhất phương án tối ưu.

                                    Theo VOV