Đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư thuận lợi hơn

Vấn đề bạn hỏi, Tiến sĩ Nguyễn Thanh Mai (Giảng viên Học viện Tư pháp) trả lời như sau:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hiện nay được thực hiện theo quy định tại điểm d, Khoản 1, Điều 57 “Chuyển mục đích sử dụng đất” và Điều 52 "Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" của Luật Đất đai 2013. Theo đó:  Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và căn cứ để cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành thì căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này. Cụ thể, khoản 5, Điều 116 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Như vậy, điểm khác biệt so với quy định hiện hành (Luật Đất đai 2013) là Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở rõ ràng hơn. Cụ thể, khoản 5, Điều 116 Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân gồm:

+ Đất nông nghiệp trong khu dân cư

+ Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở

+ Các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Bên cạnh quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như trên, khoản 5, Điều 116 Luật Đất đai 2024 còn quy định căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là:

+ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

+ Hoặc quy hoạch chung

+ Hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị

(đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)

Như vậy một trong những thay đổi quan trọng về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở  “là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện” được thay cho “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” như quy định hiện hành tại Điều 52 Luật Đất đai 2013.

- Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.

- Tuy nhiên để đảm bảo việc quản lý đất đai có hiệu quả, tránh tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất, đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác, Điều 122 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rất chặt chẽ về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo khoản 1, Điều 122 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:

“1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định”.

Theo quy định trên thì: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Bên cạnh đó, cũng như Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 121, Luật Đất đai 2024).